21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 21財(cái)經(jīng)APP 申俊涵 北京報(bào)道

由于城鎮(zhèn)化的持續(xù)，以及居民對(duì)居住環(huán)境改善、居住面積提高的需求，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛在容量依舊巨大。但房地產(chǎn)行業(yè)的融資方式卻在從間接融資向直接融資加快轉(zhuǎn)移，行業(yè)集中度不斷提高。

“行業(yè)融資方式正在由傳統(tǒng)的固定利率債務(wù)融資，即名股實(shí)債，向以投資為主的真股權(quán)合作進(jìn)行過(guò)渡。只有具備投資能力和主動(dòng)管理能力的地產(chǎn)基金，才能為投資者帶來(lái)更高的回報(bào)。”盈創(chuàng)投資地產(chǎn)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人遠(yuǎn)景輝對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道說(shuō)。

據(jù)了解，正式成立于2012年4月的盈創(chuàng)投資，為民生銀行工會(huì)委員會(huì)全資孫公司，也是民生銀行旗下的私募投資管理平臺(tái)，曾參與分眾傳媒、國(guó)藥納通、奇虎360等項(xiàng)目的投資。截至2018年底，盈創(chuàng)投資直接和間接管理基金規(guī)模累計(jì)400億元人民幣，主要包括政府產(chǎn)業(yè)投資基金、房地產(chǎn)基金、股權(quán)投資基金、并購(gòu)基金、家族基金等。

地產(chǎn)和醫(yī)療是盈創(chuàng)投資布局的重點(diǎn)。遠(yuǎn)景輝表示，盈創(chuàng)投資已經(jīng)投資了長(zhǎng)沙文化產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目、重慶新鷗鵬江北嘴項(xiàng)目等多個(gè)大型項(xiàng)目，均順利實(shí)現(xiàn)退出。團(tuán)隊(duì)在地產(chǎn)投資上具備獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，并形成自己的一套打法。

“我們的優(yōu)勢(shì)在于，首先，依托民生銀行的背景及資源，團(tuán)隊(duì)在市場(chǎng)上有一定的影響力和市場(chǎng)號(hào)召力。”他說(shuō)。同時(shí)，民生銀行的風(fēng)險(xiǎn)流程和風(fēng)險(xiǎn)控制管理手段，也幫助團(tuán)隊(duì)進(jìn)行地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)控制。此外，團(tuán)隊(duì)成員有投資、房地產(chǎn)、銀行背景及長(zhǎng)期在地產(chǎn)投融資領(lǐng)域深根細(xì)作的經(jīng)驗(yàn)。

“我們堅(jiān)持以投資住宅項(xiàng)目為主，滿足居民對(duì)住房品質(zhì)要求提高的需要”遠(yuǎn)景輝說(shuō)。在業(yè)務(wù)模式上，根據(jù)業(yè)務(wù)合作對(duì)象不同，團(tuán)隊(duì)采取不同的業(yè)務(wù)合作方式，參股和控股相結(jié)合。

首先，當(dāng)面對(duì)克爾瑞排名前50強(qiáng)的大型開發(fā)商時(shí)，盈創(chuàng)投資會(huì)通過(guò)參股合作的方式，參與招拍掛或并購(gòu)拿地。項(xiàng)目具體由房地產(chǎn)企業(yè)操盤，盈創(chuàng)投資提供小比例融資，并且不參與具體經(jīng)營(yíng)管理。

“我們與3-5家大型開發(fā)商建立起穩(wěn)定的長(zhǎng)期合作伙伴關(guān)系，雙方在項(xiàng)目投資、資金合作方面展開全方位的戰(zhàn)略合作。”遠(yuǎn)景輝說(shuō)。

第二，當(dāng)面對(duì)具備優(yōu)質(zhì)地塊、土地成本有優(yōu)勢(shì)的小型開發(fā)商時(shí)，盈創(chuàng)投資會(huì)通過(guò)控股合作的方式進(jìn)行項(xiàng)目投資。遠(yuǎn)景輝表示，對(duì)這類業(yè)務(wù)合作，風(fēng)控重點(diǎn)在于項(xiàng)目的封閉管理。

在區(qū)位選擇上，遠(yuǎn)景輝表示，弱二線和強(qiáng)三項(xiàng)城市的住宅項(xiàng)目，具備較大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。

“在地產(chǎn)投資類型上，我們更傾向于投資教育地產(chǎn)和醫(yī)療地產(chǎn)，打造特色和差異化的地產(chǎn)投資商業(yè)邏輯�！彼�說(shuō)。伴隨著社會(huì)財(cái)富的增加，居民對(duì)住宅需求的同時(shí)，更加注重周邊配套環(huán)境的考量，尤其是教育和醫(yī)療資源的配套情況。教育地產(chǎn)和醫(yī)療地產(chǎn)能夠在滿足居民對(duì)高品質(zhì)住宅的同時(shí)，解決其對(duì)子女、對(duì)老人的后顧之憂。

對(duì)于盈創(chuàng)投資地產(chǎn)業(yè)務(wù)的未來(lái)發(fā)展規(guī)劃，遠(yuǎn)景輝表示，團(tuán)隊(duì)致力于成為國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的房地產(chǎn)基金管理機(jī)構(gòu)。作為一家銀行系背景的私募股權(quán)投資機(jī)構(gòu)，團(tuán)隊(duì)更加注重對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的把控。因此基金不追求規(guī)模上的擴(kuò)張，更加注重對(duì)每個(gè)投資項(xiàng)目精細(xì)化管理，為投資者創(chuàng)造更高的價(jià)值。